文|AI財經社 田晏林

編|董雨晴

10月14日，一份疑似中梁地產集團下發的《關于開展山東區域集團投資條線營銷輪崗通知》在網絡流傳。文件顯示，2021年10月至12月，為助力營銷，提升投前投后閉合能力和投資人員對一線的認知，開展山東區域集團投資條線人員營銷輪崗，輪崗方案由各區域公司自行安排。

隨后，AI財經社向中梁內部人士證實了該文件的真實性。在內部的動員大會上，中梁告訴員工要“過緊日子苦日子”，未來3-6個月，投發條線人員要無條件服從工作分配，助力營銷和融資，對不服從調配安排的，“該淘汰淘汰”。總而言之，加強營銷、生產團隊建設，加強一線作戰人員的儲備是當務之急。

此番操作在中梁內部人士看來，有變相裁員的嫌疑，“現在每個月地產公司的小動作不斷，而山東大區只是個開始。我們都是人人自危的狀態。”

不過，中梁方面回應媒體稱，這只是輪崗，不是裁員。據焦點財經援引知情人士說法：“投資拿地各家房企都在縮減，但不代表要裁撤投發部門。恰好這時候營銷也缺人，投發去支持營銷，反倒能多學一些營銷，多助力融資和交付。等市場好的時候，再回投資崗位。投發拿地得懂營銷和融資，會更加全面。”

無論輪崗的真實目的為何，此舉也暴露出中梁地產此刻經營的隱憂。一位曾在中梁做過戰略投資的人員告訴AI財經社，從去年到現在董事長楊劍搞了無數個新項目，光組織架構就調整了七八次。“我是覺得看不到前景才離職的。”

上半年，楊劍“動刀”頻繁，不僅把中梁中部、北方、山東三個大區的一把手全部更換，就連地產集團的執行總裁李和栗也提出離職。

在業內一直有“小碧桂園”之稱的中梁地產，發跡于溫州，只用了短短三年時間，就將銷售額從百億突破到千億，成為地產行業的一匹黑馬，成功躋身中國地產TOP20。

中梁的特色就是追求“快進快出、小步快跑、低開高走”，奉行“456”模式，即拿地后4個月開盤，5個月現金流回正，6個月再投資。最極致的一次，是溫州瑞安中梁首府項目，用了3.6個月開盤，3.8個月現金流回正，4.7個月即實現銷售回款再投資。發展速度比善用高周轉的碧桂園是有過之而無不及。中梁創始人楊劍曾把高增長的業績歸因于“抓住三四線棚改的歷史機遇和獨創的地產阿米巴模式”。

但事實上，中梁能快速擴張主要依賴其豐富的融資渠道。據了解，信托、私募債、供應鏈金融、ABS、資管計劃等非銀金融都是中梁的資金來源。從2017年開始中梁就在籌備上市，直到2019年才成功赴港完成IPO募資，據悉這筆錢的主要用途是償還信托貸款。不過，在當前房地產融資渠道縮緊之際，中梁的日子也是一天比一天難過。

近日，貝殼研究院統計了前三季度房企發債情況，在境外方面，第三季度境外債券融資平均票面利率為8.06%，與2020年同期基本持平，較2021年第二季度上升144個基點。境外債市悲觀情緒高于境內，發債規模收縮的同時，票面利率不斷抬升。以9月為例，17筆境外債券中，7筆票面利率處于10%以上的高利率，其中涉及的房企就有中梁控股。

在剛剛離職的員工看來，幾番人事和組織架構的調整，沒有發揮很好的效果，在高位的融資成本下，中梁目前只能通過加速銷售，促進回款來緩解債務壓力。今年中期業績會上，中梁高層表示“下半年還有明年，公司會做大量的減債務和穩債務的工作”。

關鍵詞： 淘汰 控股 安排 不服從