來源：市場資訊

（來源：樓市經典）

(資料圖片僅供參考)

在大數據時代，數字就是對規模和前景最直觀的描述：

總規劃范圍約154.76公頃 ，整體用地面積約822畝，總開發體量約72.4萬方，其中住宅約63萬方.....

擁有以上這些可觀數據的就是最近正式獲批的三林新天地。

這一官宣確定三林新天地全域風貌保護與城市更新規劃落地生效，標志著項目從前期籌備階段正式邁入實質性推進階段。

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超級巨無霸

千年古鎮 百億更新

三林新天地東至上南路、南至永泰路－外環高架、西至濟陽路、北至凌兆路－三林路，距離前灘僅約 1 公里。片區核心三林老街是上海少有的宋代千年水鄉，留存古戲臺、文昌閣、明清民居與三林刺繡、龍獅等非遺資源，是黃浦江沿岸稀缺原生風貌地塊，文脈深厚。

從體量、業態、投資來看，三林新天地都是當之無愧的巨無霸：

1. 體量龐大，業態多元

全域超級規劃底盤約154.76萬㎡，涵蓋建設用地、生態綠地、水系、風貌留白，是前灘南近年體量頂流的城市更新底盤；

核心可開發建設用地：822畝（約54.8萬㎡），實際開發規模達約72.39萬㎡，其中包含住宅約63萬方，商業約9.2萬方以及4.1萬方九年一貫制學校及超20萬平方米的公共綠地，集歷史、商業、居住、教育于一體，整體規劃規模龐大。

2. 巨頭聯手 超級IP

項目由陸家嘴集團（40%）、瑞安城市更新（39%）、浦東房地產（11%）、三林資產（10%） 合資成立專屬更新平臺，注冊資本 23.2 億元，整體承諾總投資 91.62 億元。陸家嘴深耕浦東全域開發，精準把控板塊配套落地節奏；瑞安手握新天地、蟠龍天地兩大爆款IP，是國內古鎮活化、濱水商業溢價的絕對標桿。國企兜底+頂流房企運營的黃金組合，為規劃落地、商業運營提供雙重保障。

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規劃亮點

一心兩翼 低密人居+商業文旅

根據規劃，三林新天地將在保留歷史風貌、水鄉肌理的前提下，將人居生活、商業文旅、生態綠地完美融合，徹底顛覆板塊原有城市界面。

三林老街實景

空間格局：整體遵循 “一心、兩翼、一街一岸” 規劃結構：以三林歷史老街為文化核心，東西兩側排布住宅組團，依托三林路主街、三林塘港 600 米濱水岸線串聯全域。復刻蟠龍天地 “古鎮活化” 成熟模式，修繕保留 4.15 萬㎡不可移動文物、歷史風貌建筑，新建建筑高度、立面、尺度全部適配江南水鄉風貌，打造可居住、可消費、可游覽的沉浸式老城空間。

多元業態：約72.4萬方的開發體量中，業態劃分清晰，功能布局均衡合理：

住宅（價值核心）：規劃 15 宗住宅用地，總建筑面積約63萬平米。其中，東側3宗宅地（如前灘·東方灣、永泰三里城等）已處于在建或待建狀態，其余12宗宅地尚待出讓，住宅總計容近 37 萬方。

從規劃來看，住宅產品梯度清晰：

濱水核心地塊容積率低至 1.05，限高 24 米，規劃聯排、多層洋房低密改善產品；

雙臨水地塊容積率 1.32-1.73，打造洋房 + 小高層高低配；

腹地住宅容積率 2.0-2.27，60-80 米高層小高層，覆蓋剛需、剛改、高端改善全需求。

商業（價值引爆點）：9.2萬方濱水特色商業，近兩倍于蟠龍天地，但位置在中心城區！臨水打造非遺文創、特色餐飲、休閑社交沉浸式街區，打造浦東新晉網紅文旅地標，強力拉升片區商業溢價。

公建配套（價值穩定劑）：重磅落地4.1萬方九年一貫制公辦學校，疊加片區成熟教育資源，徹底補齊教育短板；同步配齊文體、養老、社區服務全系配套，居住舒適度、資產保值力雙向拉滿。

生態賦能：預留超20萬㎡連片生態綠地，打通濱水慢行系統，無縫銜接三林濱江森林公園，形成城、水、林、街共生的高階生態界面。搭配內部綠化，全部住宅組團形成內外雙公園居住體系，直接填補前灘南低密改善空白，重塑板塊居住天花板。

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市場影響

前灘南價值躍升 人居新熱點

土地價值聯動：

作為前灘南核心超級更新項目，三林新天地將成為片區價值核心引擎，強力帶動周邊金光村、東明村等連片舊改地塊、存量土地的估值上行。后續片區待出讓地塊，將全面共享新天地的商業、教育、生態配套紅利，土地市場熱度、競拍熱度將持續提升，重塑浦東南部土地市場的價值預期。

商業格局補位：

當前前灘太古里以高端商務零售為主，側重高端購物、商務配套，缺乏文旅體驗、休閑度假類業態。三林新天地9.2萬方濱水人文商業落地后，將形成“前灘高端商務購物+三林水鄉文旅休閑”的互補格局，輻射三林、世博、新楊思、徐匯濱江數十萬常住人口，成為浦東南中環核心微度假目的地，全面拉升片區商業能級與價值。

板塊價值穩步上移：

從中環傳統居住板塊，升級為 “前灘后花園 + 浦東人文新城”，將壓縮與前灘、徐匯濱江價值差距，承接前灘外溢剛需、改善客群。

• 新房：目前周邊既有剛需上車及改善盤，如前灘東方灣、前灘尚品、前灘濱江道、中企·云萃森林，也有高端人居，如澐啟濱江、前灘元境，而三林新天地待出讓的12宗宅地將提供37 萬方新增住宅，入市后將緩解大前灘新房供應緊缺現狀，低密濱水洋房、聯排更將填補板塊高端改善空白，成為「生態+人文+商業+教育」全能大盤；

• 二手房：目前三林板塊房價分化嚴重，老公房均價 4 萬 +，優質次新 7 萬 +，品質改善房源稀缺。三林新天地落地后，教育、商業、生態配套全面升級，老舊小區估值修復，次新房保值能力增強，板塊均價中樞穩步上移。

按照官方規劃，三林新天地地塊 2026 下半年分批推出，2027 年底全域動工，五年分期建設交付。項目堅持住宅、學校先行落地，濱水古鎮商業延后開業，從根源避開新房交付配套缺位的常見短板。隨著超154 公頃城市更新片區逐步成型，浦東下一個價值風口、宜居核心區正式登場。

關鍵詞： 濱江 浦東 前灘 三林 濱水 陸家嘴 上海