文/北京進深 林振興

【資料圖】

帝都人民萬萬沒想到，一向冷清、習慣了底價成交的順義土拍，這次竟然支棱起來了。

7月30日，順義府前街0318-1地塊，上演了一場“三國殺”。

參戰選手很有意思：兩位是來自外地的過江龍——滄州玖熙地產、天津卓宸盛川地產；另一位則是順義樓市的老熟人——住總。

現場競價超110輪，最終滄州玖熙地產以8.308億元的總價摘得，折合樓面價1.91萬元/㎡，溢價率12.6%。

別小看這兩家外地民企，來者不善。

畢竟，能把眼光投向北京，還敢跟本土國企掰手腕，手里沒點干貨和算盤，是不敢這么玩的。

為什么說這塊地香？咱們來算筆賬，對比一下隔壁“老大哥”就知道了。

就在地塊南邊500米，是住總芳華里。

2024年8月取證入市，574套房源賣了404套，成交均價3.9萬/㎡，成交額14.7億元。看著賣得不錯？

但回頭看它的出身：兩年前花12.6億底價拿地，樓面價達2.22萬元/㎡。

再瞅瞅這次的府前街新地塊：折合樓面價約1.91萬元/㎡。

地價直接降了3000 ！

這就不難解釋，為什么住總殺了個“回馬槍”，以及外地民企為啥聞著味兒就來了。

面粉便宜了，面包才有利潤空間，才有打價格戰的底氣。

01

別只看住總這個“老江湖”，這次殺進來的兩個“過江龍”，背景簡直迷幻。

先看這位天津選手：卓宸盛川地產。

今年4月剛成立，注冊資本1000萬元。

在進京前一個月，卓宸盛川地產剛砸了4.264億元在天津拿下濱海新區新地，現在轉頭就跑來帝都搶食。

但這公司絕不是“愣頭青”。扒開股東名單：易振疆、翁獻興、單旭征、王云芳、葛德忠。

值得注意的是，單旭征、王云芳、葛德忠名下投資的地產公司也曾在天津拿過不少地，而且跟金地關系很鐵，后者代建了金地·清峯上、金地·山川印等。

有意思的事，金地也找業內人士了解過順義府前街地塊。

此次，這幾位神秘老板從天津風塵仆仆趕來北京搶地，大概率已經選好了代建公司。

再看這位河北選手：滄州玖熙房地產。

它是幸福城地產（主體公司：石家莊蘇建玖誠房地產）旗下。

蘇建玖誠成立于2012年，注冊資本2000萬元，原來歸屬于嘉實投資集團。

但后來經歷股東換血，目前由解英娣、周銳、蘭航、張永剛，分持持股30%、30%、30%、10%。

其中，蘭航曾是公司項目副總、張永剛曾是城市經理。

表面上看，這些高管實現了翻身做主人的夢想，相當逆襲。

但，不排除有代持的嫌疑。

這家河北房企的大本營在磁縣，開發不少“縣城豪宅”。

包括幸福城、嘉實城·冀南玖號院、嘉實城·書香門第、嘉實城·華府世家、幸福名邸、金悅府、紫玥、熙園、望樾府、幸福拾光等項目。

沒有任何一線城市開發經驗，敢來北京闖蕩？勇氣固然可嘉，但大概率還是走代建的老路。

此情此景，不免讓人聯想起一年前，也是一家河北企業——河北太行鋼鐵集團旗下的北京新恩祥，以13.69億元底價拿下昌平南邵地塊，并選擇牽手龍湖代建，開發凌云頌項目。

此次，滄州玖熙房地產是否還會牽手龍湖，大概率還是yes。

畢竟新地塊南邊就是龍湖·御湖境，而且龍湖在順義這一年來簡直開了掛，連拿三個代建大單——龍湖宸翰、宸翰和裕龍灣項目。

戰績也十分漂亮。龍湖宸翰供應524套住宅，網簽已經沖到了411套，成交均價4.04萬/㎡，成交額約19.7億元。

不光房子賣得火熱，車位都去化246個，收金近5000萬元。

要知道，這宸翰、宸翰兩塊地才26億元，而宸翰憑一己之力，就收回總地價款超75%。

有這樣的“現金奶牛”在前，河北老板心里也有底了：自己不懂沒關系，只要抱緊龍湖的大腿，北京這波富貴，穩了！

02

順義府前街這塊地，到底有什么魅力，能讓原本冷清的順義土拍市場，再次熱鬧起來？

咱們直接扒一扒這塊地的底牌，看看它憑什么這么橫：

土地面積約3.1公頃，規劃建筑面積約4.34萬平方米，限高40米。

最驚喜的是，容積率1.4！

順義老城板塊內，已經沉寂快20年了，就沒出過這么低密的地。

在如今到處都是容積率2.0 的時代，1.4意味著什么？意味著洋房、小高層，意味著舒適度，意味著改善天花板。

但受周邊已建成小區影響，地塊形狀不規則，需配建寬度15米的南北向街訪路，將社區左右一分為二。

這操作，不僅變相拉高了實際容積率，對樓棟排布和園林規劃也是個大考驗。

但千萬別忘了，這里是順義！

這一年來，北京偷面積之風刮得很盛。最牛的偷面積區域，當屬順義。

從原來的防火挑檐變陽臺，到現在的南面和北面都雙偷設備平臺和挑空空間。

這意味著這些偷來的面積，是百分百不算產權面積。相當于白送！白送！白送！

在低容積率的加持下，如果再疊加順義這種“超規格”贈送，府前街新項目的得房率怕是要干到100% 。

最后看地段。該地塊位于仁和鎮，是順義的主城中心。雖然六環外，但鄰近地鐵15號線石門站，通勤無憂。

周邊有國泰宏城購物廣場、隆華奧特萊斯購物廣場、錦薈港等商業體，北京京順醫院、望泉公園等，生活煙火氣拉滿。

總結一下：

雖然地塊被“切”了一刀，形狀有點怪，但在“1.4低容 順義超級贈送 成熟配套”這三張王牌面前，一切都不是問題。

順義改善的朋友們，這次真的可以期待一下了。這盤棋，有好戲看了！

關鍵詞： 龍湖 滄州 住總 順義 玖熙 房地產